Revisión del PGOU :: La asesoría contratada por el Equipo de Gobierno prevé un importante aumento de nuevas viviendas

Según la Memoria de diagnóstico paresentada por la empresa contratada para realizar labores de consultaría técnica en la próxima revisión del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Leioa, restarían por construir 1.723 viviendas del PGOU vigente. Dicho plan preveía construir un total de 6.347 viviendas, de las que se han construído 4.624. Curiosamente, la mayoría de dichas viviendas no se han edificado en terrenos calificados como urbanos, sino en los considerados urbanizables.

Según señala el documento presentado por la empresa Estudio K, esas 1.723 viviendas que faltarían por constuir supondrían tres cuartas partes de las necesidades residenciales  calculadas de acuerdo con las Directrices de Ordenación del Territorio y cerca de la mitad de la oferta máxima.

Las bolsas más importantes en suelo urbano se encuentran en Sakoneta Vacante (317), Earle (228) y San José (132). En suelo urbanizable la oferta se da en Laubide (329), Ubedene (190), Torresolo (118) y Larrakoetxe (84).

Incremento de la edificabilidad en distintos sectores

Según Estudio K, hay suelos residenciales que no satisfacen la edificabilidad mínima que requiere la legislación actual y que no han sido gestionados durante la vigencia del actual PGOU, por lo que considera que deberían incrementar su edificabilidad.

Entre ellos se encuentran, por ejemplo,  los sectores UE 27.1 y UE 27.2, ambos en Peruri, y el UE 28B, Ondiz Sur.

El equipo de Estudio K  analiza también la incidencia de planes de rango superior, sectoriales y el plan territorial parcial u otras regulaciones que pudieran tener incidencia en el nuevo plan.

Así, establecen la cuantía del número de nuevas viviendas en base a las implicaciones que las Directrices de Ordenación del Territorio supondrían en tal sentido, estableciendo el máximo número de viviendas que pudiera ofertar el nuevo planeamiento. Según la Memoria presentada, las necesidades residenciales serían 1.744 viviendas, en función de la variación de la población, “que ha sido creciente”, la reducción del tamaño medio familiar y la variación de viviendas desocupadas. No obstante, plantea una oferta máxima de 3.599 viviendas en base a un total de 34.335 habitantes que prevé tendrá el municipio en el 2028.

Al analizar el incremento en el número de viviendas por las pautas marcadas por la actual normativa, el Estudio K señala, respecto a los dos sectores de Peruri calificados como Suelo Urbano (27.1 y 27.2) que “generan dudas acerca de su integración en la malla urbana, por que habrá de analizarse de manera conjunta con las actuaciones que se propongan en su entorno, para valorar si efectivamente han de mantenerse como suelo urbano y en su caso incrementar su edificabilidad”.

En el caso del sector U28B, de Ondiz, considera que “sucede algo similar, si bien su ubicación más inmediata a la trama urbana deLeioa pudiera justificar su inclusión. Tal y como apunta la Memoria del Estudio K, tanto en la UE 28B como en los dos de Peruri “se trata de suelos no urbanizados”.

Previsión de nuevo desarrollo residencial en Ondiz I Foto: leihoa.info

Nuevos desarrollos residenciales propuestos

La Memoria presentada por la empresa contratada para llevar la asesoría técnica en la modificación del actual PGOU plantea nuevos desarrollos posibles, que los localiza dos en el barrio de Peruri (Este y Oeste), Ondiz (Sur) y Begoñako Ama. El Estudio K distingue los ámbitos situados en los barrios de Peruri y Santsoena “por verse afectados por condiciones acústicas, pero a ello se añade que el Plan Territorial Sectorial Agroforestal los califica, en una superficie importante como Suelos de Alto Valor Estratégico”, proponiendo en todos ellos densidades entre 30 y 50 viviendas por hectárea. Los únicos nuevos posibles desarrollos residenciales sin afecciones de este tipo serían los situados en Ondiz (Sur) y Begoñako Ama.

Así, las posibilidades de crecimiento residencial se situarían entre las 2.218 viviendas (incluyendo suelos de Alto Valor Estratégico) y 1.269 viviendas (sin incluir suelos de Alto Valor Estratégico) como oferta residencial mínima en dichos nuevos sectores. En Peruri, por ejemplo, el número de viviendas fluctuarían entre las 196 viviendas si no se incluyen suelos de Alto Valor Estratégico y 1.145 viviendas caso de incluir ese tipo de suelos. En Ondiz (Sur) se construirían 478 nuevas viviendas y en Begoñako Ama 595 nuevas viviendas.

La oferta máxima incrementaría el número de las nuevas viviendas a construir en dichos nuevos desarrollos residenciales hasta las 2.114 nuevas viviendas sin incluir suelos de Alto Valor Estratégico y las 3.695 incluyendo suelos de Alto Valor Estratégico. En los dos sectores de Peruri se pasarían de las 196 viviendas a 326 sin incluir suelos de Alto Valor Estratégico, y de las 1145 viviendas incluyendo suelos de Alto Valor Estratégico a 1.907 viviendas como oferta máxima incluyendo suelos de Alto Valor Estratégico. Por su parte, en Ondiz (Sur) se pasaría de construir 478 viviendas y 797, mientras que en Begoñako Ama de construir 595 viviendas se pasaría a casi mil (991).

Como precaución el Estudio K insiste en la Memoria presentada que “el crecimiento del municipio debería estar dirigido por las expectativas de la población, que no siempre son coincidentes ni concurrentes”, apuntando que “en general, en los últimos tiempos los desarrollos que surgen de los procesos participativos son bastante contenido”. Por ello, apunta que para un crecimiento intermedio “sería necesario calificar suelo para albergar unas 1.000 viviendas”. El Estudio K considera “las ubicaciones más aptas para ello la parte sur del municipio, en Ondiz-Begoñako Ama”.

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